Cene stanova u Srbiji u 2026: tržište raste, ali se broj kupoprodaja smanjuje
Cene stanova u Srbiji porasle su 5,25% u drugom tromesečju 2026. u odnosu na isti period prethodne godine. Kada se uzme u obzir inflacija, realni rast cena stanova bio je približno 2,4%. Istovremeno, broj kupoprodaja smanjen je za 5,8%, dok je ukupna vrednost prometa porasla na približno 1,3 milijarde evra.
Najkraći opis tržišta u 2026. glasi: stanovi su realno poskupeli, ali se tržište po broju transakcija usporilo.
Za interaktivnu analizu, posetite mackaudzaku.com/market.
Ključni podaci
Godišnji nominalni rast cena stanova: 5,25%.
Procena realnog rasta nakon inflacije: približno 2,4%.
Kvartalni rast cena stanova: 1,19%.
Godišnji rast cena novogradnje: 3,86%.
Godišnji rast cena starogradnje: 5,98%.
Broj kupoprodaja u T2 2026: 11.938.
Godišnja promena broja kupoprodaja: −5,8%.
Ukupna vrednost prometa: približno 1,3 milijarde EUR.
Godišnja promena vrednosti prometa: +7,7%.
Udeo kreditno finansiranih kupovina: 33,7%.
Najviša medijalna cena: novogradnja u Beogradu, 2.913 EUR/m².
Najbrži godišnji rast cena: Južna i Istočna Srbija, 6,21%.
Cene stanova porasle su 5,25%
Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, cene stanova u Srbiji u drugom tromesečju 2026. bile su 5,25% više nego u drugom tromesečju 2025.
U odnosu na prvo tromesečje 2026, cene stanova porasle su 1,19%.
Kvartalni rast bio je umeren, bez velikih razlika između regiona. To ukazuje na nastavak poskupljenja širom Srbije, ali ne i na naglo ubrzanje tržišta.
Nominalni rast od 5,25% ne znači da je svaka nekretnina poskupela istim intenzitetom. RGZ koristi metodologiju koja uzima u obzir karakteristike stanova, dok medijalne cene u EUR/m² prikazuju nivo cena u konkretnim gradovima i segmentima.
Inflacija i realni rast cena
Nominalna cena pokazuje koliko je cena porasla u evrima ili procentima. Realna cena pokazuje koliko je porasla kada se isključi uticaj opšteg rasta cena u ekonomiji.
Godišnja inflacija u Srbiji u junu 2026. iznosila je približno 2,7%, prema podacima Republičkog zavoda za statistiku. Potrošačke cene u junu porasle su 0,2% u odnosu na maj.
Kada se rast cena stanova uporedi sa inflacijom, dobija se približan realni rast od 2,4%:
To znači:
nominalni rast cena stanova: 5,25%;
inflacija: približno 2,7%;
realni rast cena stanova: približno 2,4%.
Drugim rečima, stanovi nisu samo pratili opšti rast potrošačkih cena. Njihove cene su, prema ovoj približnoj računici, porasle oko 2,4% iznad inflacije.
Starogradnja raste brže od novogradnje
U odnosu na drugo tromesečje 2025:
cene novogradnje porasle su 3,86%;
cene starogradnje porasle su 5,98%;
ukupne cene stanova porasle su 5,25%.
U odnosu na prvo tromesečje 2026:
novogradnja je poskupela 0,90%;
starogradnja je poskupela 1,34%;
ukupno tržište je poraslo 1,19%.
Starogradnja je rasla brže od novogradnje i u godišnjem i u kvartalnom poređenju.
Jedno moguće objašnjenje je snažnija potražnja za postojećim stanovima na atraktivnim lokacijama, gde kupci imaju veći izbor naselja, površina i lokacija. Starogradnja može biti interesantnija kupcima koji žele centralniju lokaciju ili veću fleksibilnost u izboru.
Novogradnja je takođe beležila rast, ali sporijim tempom. To može ukazivati na veću cenovnu osetljivost kupaca ili na stabilniju strukturu ponude.
Regionalni rast cena
Godišnji rast ukupnih cena stanova u drugom tromesečju 2026. bio je:
Region | Godišnji rast cena |
Južna i Istočna Srbija | 6,21% |
Grad Beograd | 5,65% |
Vojvodina | 4,86% |
Šumadija i Zapadna Srbija | 4,28% |
Srbija ukupno | 5,25% |
Najbrži godišnji rast zabeležen je u Južnoj i Istočnoj Srbiji, dok je najsporiji bio u Šumadiji i Zapadnoj Srbiji.
Region sa najbržim rastom nije istovremeno i region sa najvišim nivoom cena. Beograd ostaje najskuplje tržište, ali su cene u Južnoj i Istočnoj Srbiji u posmatranom periodu rasle brže.
Kvartalni rast ukupnih cena iznosio je:
Južna i Istočna Srbija: 1,29%;
Grad Beograd: 1,22%;
Šumadija i Zapadna Srbija: 1,15%;
Vojvodina: 1,11%;
Srbija ukupno: 1,19%.
Razlike su relativno male, što ukazuje na široko rasprostranjen, ali umeren rast cena.
Vrednost prometa raste, broj transakcija pada
U drugom tromesečju 2026. ukupna vrednost prometa stanova u Srbiji iznosila je približno 1,3 milijarde evra. To je 7,7% više nego u drugom tromesečju 2025.
Istovremeno, broj kupoprodaja stanova smanjen je za 5,8%, na 11.938 transakcija.
Veća ukupna vrednost tržišta ostvarena je, dakle, uz manji broj kupoprodaja.
Približna vrednost prometa po transakciji iznosila je:
T2 2025: oko 101.000 EUR;
T2 2026: oko 109.000 EUR.
Ovaj izračun nije prosečna cena stana niti prosečna cena kvadratnog metra. To je odnos ukupne vrednosti prometa i broja evidentiranih transakcija. Na njega utiču lokacija, površina, segment i struktura prodatih stanova.
Ipak, ovaj pokazatelj sugeriše da se struktura prometa pomerila ka skupljim kupoprodajama.
Beograd dominira vrednošću tržišta
Regionalna vrednost prometa stanova u drugom tromesečju 2026:
Region | Vrednost prometa | Broj kupoprodaja |
Grad Beograd | 742 miliona EUR | 4.488 |
Vojvodina | 308 miliona EUR | 3.366 |
Šumadija i Zapadna Srbija | 176 miliona EUR | 2.596 |
Južna i Istočna Srbija | 105 miliona EUR | 1.488 |
Beograd je učestvovao sa približno 57% ukupne vrednosti prometa stanova u Srbiji, iako je imao oko 38% svih evidentiranih transakcija.
To znači da su beogradske kupoprodaje u proseku znatno veće vrednosti od transakcija u drugim regionima.
U odnosu na isto tromesečje prethodne godine, vrednost prometa porasla je:
u Beogradu za 12,6%;
u Vojvodini za 3,2%;
u Šumadiji i Zapadnoj Srbiji za 1,9%.
U Južnoj i Istočnoj Srbiji vrednost prometa smanjena je za 0,4%.
Broj transakcija smanjen je u svim regionima
U poređenju sa drugim tromesečjem 2025, broj kupoprodaja promenio se ovako:
Region | Godišnja promena broja kupoprodaja |
Grad Beograd | −2,5% |
Šumadija i Zapadna Srbija | −6,2% |
Vojvodina | −6,8% |
Južna i Istočna Srbija | −11,8% |
Najveći pad aktivnosti zabeležen je u Južnoj i Istočnoj Srbiji.
Ovaj region je istovremeno imao najbrži godišnji rast cena i najveći pad broja transakcija. To pokazuje da rast cena ne mora da znači i veću tržišnu aktivnost.
U Južnoj i Istočnoj Srbiji smanjeni su i broj kupoprodaja i ukupna vrednost prometa. To je jedini region u kojem su oba pokazatelja bila u padu.
Kreditno finansiranje stanova
Udeo kupovina stanova finansiranih kreditom iznosio je 33,7% u drugom tromesečju 2026.
Broj ugovora uz kreditno finansiranje smanjen je za 6,5% u odnosu na isti period prethodne godine, dok je udeo kreditnih kupovina ostao približno stabilan.
To znači da se kreditne kupovine smanjuju približno u skladu sa ukupnim brojem transakcija. Stambeni krediti i dalje učestvuju u približno svakoj trećoj kupovini stana.
Medijalne cene stanova po gradovima
RGZ statistika cena stanova u većim gradovima pokazuje sledeće medijalne vrednosti za drugo tromesečje 2026:
Grad | Starogradnja | Novogradnja |
Beograd | 2.640 EUR/m² | 2.913 EUR/m² |
Novi Sad | 2.350 EUR/m² | 2.464 EUR/m² |
Niš | 1.760 EUR/m² | 1.846 EUR/m² |
Kragujevac | 1.595 EUR/m² | 1.557 EUR/m² |
Beograd ima najvišu medijalnu cenu i u starogradnji i u novogradnji.
Novi Sad je drugi po nivou cena. Niš i Kragujevac imaju znatno niže medijalne vrednosti, ali i između njih postoje razlike u odnosu novogradnje i starogradnje.
U Kragujevcu je medijalna cena novogradnje bila nešto niža od medijalne cene starogradnje. To ne znači automatski da je novogradnja generalno jeftinija. Medijana zavisi od lokacije, površine, kvaliteta i strukture transakcija obuhvaćenih analizom.
Najjeftiniji i najskuplji delovi tržišta
Medijana prikazuje sredinu tržišta, ali ne pokazuje raspon cena. Percentili daju potpuniju sliku.
Beograd
Starogradnja
donjih 10%: do približno 1.485 EUR/m²;
medijana: 2.640 EUR/m²;
gornjih 10%: od približno 3.913 EUR/m².
Novogradnja
donjih 10%: do približno 1.594 EUR/m²;
medijana: 2.913 EUR/m²;
gornjih 10%: od približno 4.211 EUR/m².
Ostali gradovi
Gornji percentil novogradnje iznosio je približno:
Novi Sad: 3.202 EUR/m²;
Niš: 2.362 EUR/m²;
Kragujevac: 2.171 EUR/m².
Beograd ima najširi raspon cena i najskuplji gornji segment tržišta. Zato jedna prosečna ili medijalna vrednost ne može opisati sve lokacije i tipove stanova u glavnom gradu.
Šta se promenilo od T1 do T2 2026?
U odnosu na prvo tromesečje 2026:
ukupne cene stanova porasle su 1,19%;
novogradnja je porasla 0,90%;
starogradnja je porasla 1,34%;
broj kupoprodaja porastao je sa 11.404 na 11.938;
vrednost prometa porasla je sa približno 1.199 na 1.300 miliona EUR;
udeo kreditnih kupovina povećan je sa 32,7% na 33,7%.
Ovo kvartalno poboljšanje aktivnosti treba razlikovati od godišnjeg pada. U odnosu na prethodno tromesečje broj transakcija je porastao, ali je u odnosu na isti period prethodne godine i dalje bio manji za 5,8%.
Zaključak: realan rast uz selektivnije tržište
Podaci za drugo tromesečje 2026. pokazuju umeren rast cena i slabiju godišnju aktivnost tržišta.
Cene stanova nominalno su porasle 5,25%, dok je nakon približnog prilagođavanja inflaciji realni rast iznosio oko 2,4%. Broj transakcija smanjen je 5,8%, a ukupna vrednost prometa porasla je 7,7%.
Starogradnja je rasla brže od novogradnje, Beograd je zadržao dominantan položaj po vrednosti prometa, a Južna i Istočna Srbija imala je najbrži rast cena uz najveći pad broja kupoprodaja.
Najprecizniji opis trenutnog stanja je:
Stanovi su nominalno skuplji 5,25%, realno skuplji približno 2,4%, ali se prodaju sporije i u selektivnijoj strukturi nego pre godinu dana.
Za razumevanje tržišta nije dovoljno pratiti samo promenu cena. Potrebno je istovremeno posmatrati:
nominalni i realni rast cena;
inflaciju;
godišnju i kvartalnu promenu;
medijalnu cenu u EUR/m²;
raspon između donjih i gornjih percentila;
broj kupoprodaja;
ukupnu vrednost prometa;
udeo kreditno finansiranih kupovina.
Izvor: Republički geodetski zavod, RGZ Indeks cena stanova — prvo i drugo tromesečje 2026; Republički zavod za statistiku, Consumer Price Indices, jun 2026. Realni rast od približno 2,4% je procena dobijena poređenjem godišnjeg rasta cena stanova od 5,25% sa godišnjom inflacijom od približno 2,7%. Precizan kvartalni realni rast zahteva poređenje prosečnog CPI-ja za april–jun 2026. sa prosečnim CPI-jem za april–jun 2025.