U kojim slučajevima se plaća porez na dobit pri prodaji nekretnine i kako da ga izbegnete
Porez na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnine ne plaća se uvek. Obaveza postoji samo kada prodajete nepokretnost po višoj ceni od nabavne i ne ispunjavate neko od zakonskih oslobođenja.
Ako planirate prodaju stana, kuće, garaže ili zemljišta, najvažnije je da proverite kada ste nekretninu stekli, po kojoj ceni ste je stekli, da li prodajom ostvarujete dobitak i da li novac od prodaje ulažete u rešavanje stambenog pitanja u propisanom roku. Upravo oko tih pitanja ljudi najčešće greše i zbog toga kasno saznaju da imaju obavezu prijave ili da su propustili pravo na oslobođenje.
Kada se plaća porez na kapitalnu dobit
Porez na kapitalnu dobit plaća fizičko lice kada prodajom nepokretnosti ostvari pozitivnu razliku između prodajne i nabavne cene. Ako je nabavna cena viša od prodajne, nastaje kapitalni gubitak i tada nema obaveze plaćanja poreza.
To praktično znači da nije dovoljno samo to što prodajete nekretninu. Potrebno je da na toj prodaji zaista ostvarujete zaradu, odnosno kapitalni dobitak.
Poreska stopa iznosi 15%. Osnovicu ne čini cela prodajna cena, već razlika između prodajne i usklađene nabavne cene nepokretnosti.
Kada se porez ne plaća
Porez na kapitalnu dobit se ne plaća kada prodajete nepokretnost koju ste pre prodaje imali u svom vlasništvu neprekidno najmanje 10 godina. Pod tim se misli na datum od kada ste stekli nepokretnost.
Porez se ne plaća ni kada je nekretnina stečena nasleđem u prvom naslednom redu. U prvi nasledni red spadaju potomci ostavioca i njegov bračni drug. Braća i sestre ne spadaju u tu kategoriju.
Takođe, kapitalni dobitak se ne utvrđuje kada se prenos prava vrši između bračnih drugova i krvnih srodnika u pravoj liniji. Isto važi i kada se prenos vrši između razvedenih supružnika, ako je neposredno povezan sa razvodom braka.
Kako se računa kapitalni dobitak
Kapitalni dobitak predstavlja pozitivnu razliku između prodajne i nabavne cene nepokretnosti. Poreska uprava kao prodajnu cenu uzima ugovorenu cenu, odnosno tržišnu cenu ako proceni da je ugovorena cena niža od tržišne.
Kao ugovorena ili tržišna cena uzima se cena bez poreza na prenos apsolutnih prava. Kod razmene nepokretnosti, prodajnom cenom se smatra tržišna cena prava koje se daje u razmenu, a razmena se za poreske svrhe tretira kao dve odvojene transakcije.
Nabavna cena zavisi od načina na koji ste stekli nekretninu. Ako ste je kupili, polazi se od cene iz ugovora. Ako ste je sami gradili, nabavna cena su troškovi izgradnje koje morate dokumentovati računima i dokazima o plaćanju.
Ako ne možete da dokažete troškove izgradnje, nabavna cena se određuje prema tržišnoj ceni nepokretnosti koja je uzeta ili je mogla biti uzeta kao osnovica poreza na imovinu u godini nastanka obaveze po tom osnovu.
Ako ste nekretninu dobili na poklon ili nasleđem, nabavnom cenom se smatra cena po kojoj je poklonodavac ili ostavilac stekao to pravo. Ako ta cena ne može da se utvrdi, koristi se tržišna vrednost u momentu kada je to pravo stečeno, a koju utvrđuje nadležni poreski organ.
Ako je poklonodavac ili ostavilac nekretninu stekao pre 24. januara 1994. godine, nabavnu cenu utvrđuje nadležni poreski organ prema tržišnoj vrednosti te nepokretnosti na dan 24. januar 1994. godine.
Primer obračuna
Ako ste stan kupili za 100.000 EUR, a prodali ga za 130.000 EUR, ne plaćate 15% na 130.000 EUR. Porez se računa samo na kapitalni dobitak, odnosno na razliku između prodajne i usklađene nabavne cene.
U uprošćenom primeru, ako zanemarimo eventualna priznata ulaganja i usklađivanje nabavne cene, osnovica bi bila 30.000 EUR, a porez 15% na taj iznos, dakle 4.500 EUR. Konačan obračun u praksi zavisi od dokumentacije i pravila o usklađivanju nabavne cene.
Ako ste stan kupili za 100.000 EUR, a prodajete ga za istu ili nižu cenu, nema kapitalnog dobitka i ne plaćate porez po ovom osnovu.
Kako da ostvarite oslobođenje
Pravo na poresko oslobođenje možete ostvariti ako sredstva od prodaje nepokretnosti u roku od 90 dana uložite u rešavanje svog stambenog pitanja ili stambenog pitanja članova svoje porodice. Ako to ne uradite u tom roku, nastaje obaveza plaćanja poreza, osim ako kasnije ispunite uslove za povraćaj.
Ako sredstva od prodaje uložite u roku od 12 meseci u rešavanje svog stambenog pitanja, odnosno stambenog pitanja člana porodice ili domaćinstva, a prethodno ste platili porez, imate pravo na povraćaj plaćenog poreza. Zahtev za povraćaj podnosi se nadležnoj filijali prema mestu prebivališta ili boravišta.
Ako uložite samo deo sredstava ostvarenih prodajom nepokretnosti, poreska obaveza se srazmerno umanjuje. To je važno zato što oslobođenje nije nužno sve ili ništa.
Šta se smatra rešavanjem stambenog pitanja
Pod rešavanjem stambenog pitanja smatra se kupovina ili izgradnja stana ili porodične stambene zgrade za obveznika ili člana porodice koji nema rešeno stambeno pitanje. To uključuje situacije kada je neko podstanar, živi kod roditelja ili ima neodgovarajući stan po površini ili strukturi.
Rešavanjem stambenog pitanja smatra se i kupovina ili izgradnja stana kojom se poboljšavaju uslovi stanovanja, promena lokacije, bolji kvalitet stana ili zgrade, kupovina više jedinica radi razdvajanja domaćinstva, kupovina jedne jedinice radi spajanja domaćinstva, razmena stanova, kao i nadziđivanje, dogradnja, rekonstrukcija i adaptacija.
Pravo na oslobođenje može se ostvariti za samca do 45 m2, a za svakog narednog člana porodičnog domaćinstva još po 20 m2.
U praksi to znači da nije bitna samo kupovina novog stana, već i svrha te kupovine ili ulaganja. Zato ljudi često pogreše kada pretpostave da svaka kupovina automatski donosi oslobođenje.
Rokovi i prijava
Ako u toku godine izvršite prenos prava po osnovu kojeg može nastati kapitalni dobitak ili gubitak, dužni ste da podnesete poresku prijavu u roku od 30 dana od dana kada ste ostvarili ili započeli ostvarivanje prihoda po osnovu prenosa stvarnih prava na nepokretnosti.
Izuzetno, ako postoji mogućnost oslobođenja po osnovu ulaganja sredstava u rešavanje stambenog pitanja, rok za podnošenje prijave je 120 dana od dana prodaje nepokretnosti.
Porez se utvrđuje rešenjem nadležnog poreskog organa, a obaveza plaćanja dospeva u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja prodavcu koji je obveznik poreza na kapitalni dobitak.
Koja dokumentacija je najvažnija
Uz poresku prijavu podnosi se ugovor kojim je preneto pravo svojine, kao što je ugovor o kupoprodaji, razmeni, poklonu ili doživotnom izdržavanju, overen kod javnog beležnika.
Potrebno je i da dostavite dokaz o vlasništvu, odnosno o načinu na koji ste vi kao prodavac stekli predmetnu nepokretnost. To može biti ugovor o otkupu, kupoprodaji, poklonu, doživotnom izdržavanju, rešenje o nasleđivanju, sudska presuda ili građevinska i upotrebna dozvola.
Ako tražite oslobođenje zbog rešavanja stambenog pitanja, potrebni su ugovor o kupovini drugog stana, ugovori o gradnji sa pratećom dokumentacijom, fakture i računi o nabavci materijala i izvršenim radovima, dokazi o plaćanju, overene pisane izjave i druga dokazna sredstva koja pokazuju da su sredstva od prodaje zaista uložena u rešavanje stambenog pitanja.
Ako rešavate stambeno pitanje člana porodice ili domaćinstva, potrebni su i dodatni dokazi, kao što su ugovor o poklonu ili overena izjava, kao i dokaz da to lice stiče pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti na svoje ime.
Najčešće greške prodavaca
Najčešća greška je verovanje da se 15% plaća na celu prodajnu cenu, a ne samo na kapitalni dobitak.
Česta greška je i pretpostavka da je dovoljno planirati kupovinu nove nekretnine, bez poštovanja rokova od 90 dana ili 12 meseci.
Mnogi prodavci nemaju račune i dokaze o ulaganjima, pa kasnije ne mogu da dokažu troškove koje žele da uključe u obračun.
Još jedna česta zabluda je da svaka kupovina druge nekretnine automatski znači potpuno oslobođenje. U stvarnosti, proverava se svrha ulaganja, rokovi, kvadratura, dokumentacija i to da li je ulaganje podobno za rešavanje stambenog pitanja.
Zaključak
Porez na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnine ne zavisi samo od toga da li prodajete stan ili kuću. Presudni su vreme sticanja, odnos prodajne i nabavne cene, način na koji ste nekretninu stekli i to da li sredstva od prodaje ulažete u rešavanje stambenog pitanja u zakonskom roku.
Ako želite da izbegnete nepotreban trošak ili propušteno oslobođenje, najvažnije je da na vreme proverite rokove, pripremite dokumentaciju i ne oslanjate se na usmena tumačenja iz okruženja. Upravo su rokovi, delimična ulaganja, kupovina za člana porodice i način dokazivanja troškova teme koje ljudi najčešće pretražuju i o kojima najviše greše.
Često postavljana pitanja i odgovori
P: Da li se porez na kapitalnu dobit plaća uvek pri prodaji nekretnine? O: Ne. Porez se plaća samo ako prodajom ostvarite kapitalni dobitak i ne ispunjavate uslove za oslobođenje.
P: Kolika je stopa poreza na kapitalnu dobit? O: Stopa iznosi 15%. Porez se obračunava na razliku između prodajne i usklađene nabavne cene.
P: Da li plaćam porez ako sam nekretninu imao više od 10 godina? O: Ne, ako ste imali nepokretnost u neprekidnom vlasništvu najmanje 10 godina pre prodaje.
P: Da li se porez plaća ako prodam stan po istoj ceni po kojoj sam ga kupio? O: Ne, jer nema pozitivne razlike između prodajne i nabavne cene.
P: Da li mogu da izbegnem porez ako odmah kupim drugi stan?O: Da, ako sredstva od prodaje uložite u rešavanje stambenog pitanja u roku od 90 dana. Ako to uradite do 12 meseci, moguće je tražiti povraćaj plaćenog poreza.
P: Da li moram da prijavim porez čak iako znam da ne treba da platim ništa? O: Da, prijava poreza je svejedno obavezna P: Šta ako uložim samo deo novca od prodaje? O: Oslobođenje se primenjuje srazmerno uloženom iznosu i može samo delimično umanjiti poresku obavezu.
P: Da li se kupovina stana za dete računa za oslobođenje? O: Može, uz obaveznu dokumentaciju koja pokazuje da su sredstva uložena u rešavanje stambenog pitanja člana porodice i da to lice stiče pravo na nekretninu.
P: Da li se ulaganja u renoviranje priznaju? O: Da, ali samo uz jasne dokaze: račune, fakture i dokaze o plaćanju.
P: Koji je rok za prijavu poreza? O: Opšti rok je 30 dana od dana ostvarenja prihoda po osnovu prenosa prava. Za ostvarenje oslobođenja zbog reinvestiranja rok može biti do 120 dana.
P: Koji obrazac se podnosi? O: Poreska prijava se podnosi na obrascu PPDG-3R, elektronski preko portala nadležne uprave uz prateću dokumentaciju.
P: Da li kupovina nekretnine u inostranstvu daje pravo na oslobođenje? O: Ne, to se odnosi samo na kupovinu nekretnine u Srbiji.