Šta to zapravo utiče na cene nekretnina (...u Beogradu)
Pre nego što se pozabavimo faktorima koji imaju najveći uticaj na promet i posledično cenu nekretnina, prvo ćemo obaviti kratku analizu najprisutnijih tvrdnji koji se provlače po internetu kao opšteprihvaćene dogme, a koje, videćemo, svakako ne mogu tako da se karakterišu.
"U Srbiji se ogromna većina stanova kupuje za keš" - netačno.
Iako ova izjava tehnički jeste tačna, toliko puta je korišćena u cilju krivljenja statistike da jednostavno moramo da reagujemo i da je u svojoj suštini odbacimo jednom za svagda.
Tačno je da se zvanično svega 16 % stanova trenutno kupuje preko stambenog kredita (oštar pad u odnosu na 2020., kada je taj udeo iznosio 30%), ali upravo to najbolje oslikava direktnu korelaciju između količine novca koja dolazi na tržište tim putem i ukupnog broja prodaja - jedna kupovina sredstvima stambenog kredita pokreće nekoliko drugih, vezanih u lancu.
Prosto, bez kapitala koji dolazi od kreditnih kupaca, nema dovoljno novca za te "keš" kupovine. Da pojasnimo i primerom:
Mladi bračni par kupuje stan od dvoje penzionera, preko kredita
Penzioneri žele da od sadašnjeg jednog stana, kupe dva: jedan manji, skromniji za sebe i drugi koji bi možda izdavali, kao dopunu kućnom budžetu, sa idejom da kasnije oba stana ostave deci
Naravno, penzioneri u najvećem broju slučajeva nemaju sredstava da uopšte krenu u proces, dok neko ne ubaci "svež novac" u priču. Tako se oni zvanično vode kao "keš kupci" dva stana, a isto tako i ljudi koji menjaju te prodate stanove za neke veće ili na drugim lokacijama. Ovo znači da jedna kreditna kupovina generiše 4 ili 5 kupovina u gotovom novcu.
"Cene nekretnina mogu da idu samo na gore i nikada nisu padale" - netačno.
Cene su nakon ogromnog rasta (koji je trajao do 2008. godine, odnosno do svetske ekonomske krize) bile u konstantnom padu od 2009-te, do kraja 2015-te.
Trenutno je u toku period stagnacije i nije izvesno na koju stranu će prelomiti.
"Cene nekretnina uvek barem prate inflaciju" - netačno.
Tokom gorenavedenog perioda (2009 - 2015) jasno možemo videti da i pored rasta, a zatim smirivanja inflacije, nije došlo do porasta cena stanova - štaviše naprotiv, pad je bio konstantan tokom čitavog perioda.
Možda još ilustrativniji prikaz je upravo za 2023. godinu, kada vidimo da rast cena od 3%, a da trenutna godišnja inflacija iznosi 8.5 % - čime dobijamo realni pad od oko 5.5 %.
Ako pogledamo čitav period za koji imamo dostupne podatke (2007 - 2023), možemo videti da kumulativna inflacija iznosi: 137 %, dok je ukupan rast cena nekretnina u tom periodu: 85 % (2265 evra naspram tadašnjih 1224 evra).
Dakle, tokom perioda od poslednjih 16 godina rast cena nekretnina nije ispratio inflaciju.
Dobro, kada smo taj deo pokrili, hajde da vidimo koji faktori trenutno utiču u pozitivnom ili negativnom smislu na cene nekretnina. Naglasak je na ključnoj reči "trenutno", jer mnogi od ovih faktora u nekim drugim periodima i okolnostima imaju potpuno suprotan efekat od sadašnjeg.
Pozitivno (pospešuju rast):
Stranci sa privremenim boravkom
Turizam, odnosno "stan na dan" iznajmljivanje stanova
Državne intervencije (ograničavanje kamatnih stopa i sl.)
Domaća emigracija (nakon nekog vremena akumulacije kapitala)
Kupci iz regiona
Pranje novca
Negativno (pospešuju pad):
Opšta besparica, izazvana inflacijom i generalno niskim životnim standardom
Cene stanova koje (pre)stižu cene u regionu i mnogim evropskim lokacijama
Druge alternativne destinacije i načini za ulaganje
Agencije za nekretnine
Sveže iseljavanje iz zemlje
Hajde da krenemo redom sa analizom svakog od ovih faktora ponaosob.
Stranci sa privremenim boravkom
Verovatno najmanje misteriozna i svima poznata činjenica - dolazak Rusa i Ukrajinaca je pojedinačno najviše zaslužan za eksploziju rasta cena na domaćem tržištu tokom 2022. godine. Logika je ovde izuzetno jednostavna - odjednom drastično povećana tražnja, iako pre svega za iznajmljivanjem, napravila je pomamu i na kupoprodajnom tržištu. Jer, ako se stan koji se ranije izdavao za 500 evra, preko noći krene da se izdaje za 1000, to brzo menja računicu i odjednom svi žele postanu investitori, tj. vlasnici stanova koje bi lako mogli da izdaju strancima.
Iako je broj gostiju iz ove dve države sve manji, pa ovo više nije toliko značajan faktor, ipak je doprinelo ublažavanju pada prometa, a time i sprečilo dalji rast cena.
Dalji razvoj situacije apsolutno zavisi od stanja u Rusiji i Ukrajini, ali indikacije trenutno ukazuju na dodatno smanjivanje značaja.
Turizam, odnosno "stan na dan" iznajmljivanje stanova
Slično kao i kod prethodne kategorije - što veća količina novca ulazi na tržište preko Airbnb-ja, to će biti veća jagma za kupovinom stanova radi daljeg izdavanja. Broj noćenja u prvih deset meseci 2023. je veći za 9 % u odnosu na isti period prethodne godine i to pre svega zahvaljujući povećanju broja stranih turista. Ipak, kao što je uvek slučaj sa statistikom, treba stvari gledati iz više perspektiva - procentualno najveći udeo imaju upravo gorepomenuti Rusi.
Državne intervencije
Kako je tržište nekretnina u najširem smislu izuzetno bitno za državu (dakle ne samo građevinarstvo), Narodna Banka Srbije je odlučila odmah da reaguje ograničavanjem rasta kamatnih stopa. Ako se vratite na početak teksta, jasno je zašto je ovo zapravo izrazito bitan potez, koji je možda u potpunosti obuzdao ili barem odložio dugo očekivani potop na tržištu - vreme će pokazati.
U kriznim vremenima (što tekuća godina svakako jeste), najbitnije je zadržati psihološku sigurnost kupaca. Svima je još uvek, makar na osnovu priče, poznato kako su prošli korisnici kredita indeksiranim u švajcarskim francima, pa su ljudi danas dosta oprezniji nego ranije. Ova odluka je doprinela upravo tome - osećaju sigurnosti zajmoprimaca, da mogu da računaju, da makar na neko vreme, imaju sigurnosnu mrežu ispod njih.
Odluku narodne banke u celosti možete pročitati ovde: https://nbs.rs/sr/scripts/showcontent/index.html?id=19224
Domaća emigracija i kupci iz regiona
Beograd je uvek bio i biće poželjna destinacija za mnoge državljane Srbije u inostranstvu, kao i za brojne građane država u regionu. Ti kupci znatno manje kupuju stanove u glavnom gradu Srbije za život, a više "da se nađe" i kao investiciju. Zato ih ne zanima kvalitet vazduha, kao ni saobraćajni i infrastrukturni problemi i dok god imaju dovoljno novca, nastaviće da kupuju, pa ih već duže vreme možemo računati u konstantu.
Opšta besparica, izazvana inflacijom i generalno niskim životnim standardom
Često se govori da problemi raslojavanja postaju sve veći - da bogati postaju sve bogatiji, a siromašni sve siromašniji. Iako ovo nikako nije problem samo Srbije i balkanskih država uopšteno, činjenica da je 2015. godine bilo potrebno ravno 2 prosečne neto mesečne plate kako bi se kupio 1 m2 stana, a prošle godine je bilo potrebno 2.55 plata, sama po sebi govori da je veliki broj kupaca, hteo - ne hteo, jednostavno istisnut sa tržišta. Oba podatka se odnose na Beograd i na kupovinu u gotovom novcu.
Cene stanova koje (pre)stižu cene u regionu i mnogim evropskim lokacijama
Čak i kada je neka kupovina dostižna, uvek postoji neki plafon, cifra nakon koje kupovina ne bi predstavljala zdravorazumsku odluku. Želeli mi to ili ne, globalna ekonomija znači da sve manje više funkcioniše po sistemu spojenih sudova i da tržišne anomalije ne mogu da postoje preterano dugo (sem u slučajevima monopola i sl.).
Ovo znači da slična roba sa sličnim karakteristikama, sem kratkoročnim periodima neusaglašenosti, mora ima sličnu cenu.
Grad | Cena (oktobar 2023.) - centar | Cena (oktobar 2023.) - van centra |
|---|---|---|
Beograd | 3,758.68 € | 2,153.16 € |
Budimpešta | 3,794.32 € | 2,523.31 € |
Bukurešt | 2,421.36 € | 1,444.11 € |
Zagreb | 4,367.32 € | 2,937.12 € |
Podgorica | 1,888.46 € | 1,465.38 € |
Sarajevo | 2,535.86 € | 1,489.61 € |
Skoplje | 1,824.20 € | 1,332.05 € |
Sofija | 2,541.23 € | 1,566.77 € |
Solun | 2,743.48 € | 1,945.45 € |
Tirana | 2,538.34 € | 1,315.70 € |
Trst | 2,330.00 € | 1,833.33 € |
Izvor: Numbeo
Kao što možemo videti, jedino su u Zagrebu (zaista) i Budimpešti (neznatno) više cene nekretnina. Hrvatska i Mađarska su EU članice kao i deo šengenskog prostora. Prosečna plata u Budimpešti je 40 % veća u odnosu na Beograd, dok je u Zagrebu taj iznos 43%.
Druge alternativne destinacije i načini za ulaganje
Pošto se ovaj članak najviše bavi cenama nekretnina u Beogradu, iz te perspektive, alternativne destinacije za ulaganje su i ostala turistička mesta u Srbiji - Kopaonik, Zlatibor, Vrnjačka banja, crnogorsko i Grčko primorje...
Količina novčane mase je u svakom pojedinačnom trenutku ograničena (a posebno dela novca koji je slobodan za investicije), pa se izborom kupovine nekretnine na drugoj lokaciji uglavnom odustaje od kupovine nekretnine u Beogradu.
Ostali (uglavnom dobro poznati) alternativni načini za ulaganje, a koji se u Srbiji ni izbliza nisu toliko koristili, stidljivo počinju da uzimaju deo novca, pa tako sve veći broj pretežno mlađih ljudi, kreće da ulaže u akcije, indeksne fondove ili čak da novac stavlja na štednju na neki rok od 1-2 godine, u očekivanju pada cena na tržištu.
Agencije za nekretnine
Iako je možda čudno otkud agencije "sa ove strane liste", zapravo je veoma jednostavno - agencije žive od provizije. Iako im generalno odgovara da je prodajna cena što veća, ako malo ko kupuje - nema ni zarade. Zato su agenti "promenili ploču" i od leta prošle godine polako ubeđuju prodavce da su im cene previsoke i da moraju da ih spuste kako bi prodali stan. Naravno, jako su obazrivi jer im nikako ne ide na ruku da cene previše odu dole.
Sveže iseljavanje iz zemlje
Verovatno stavka koja je naintuitivnija - ljudi koji su u procesu iseljavanja iz neke zemlje ili su se nedavno preselili, obično ne planiraju kupovinu u istoj, barem ne u neko skorije vreme.
OK i šta sad? Kakve nas cene mogu očekivati u 2024. i 2025.?
To je pitanje od milion dolara koje će biti obrađeno u nekom od budućih članaka :)